Was ändert sich durch die Abschaffung des Eigenmietwerts?
Was ändert sich durch die Abschaffung des Eigenmietwerts?
Am 28. September 2025 hat die Schweizer Stimmbevölkerung mit rund 57,7 Prozent Ja-Stimmen entschieden, das System der Wohneigentumsbesteuerung umfassend zu reformieren. Damit wurde die Abschaffung des sogenannten Eigenmietwert beschlossen, ein massiver Einschnitt bei der steuerlichen Behandlung von selbstbewohntem Wohneigentum.
Ausgangslage und Abstimmungsergebnis
Der Eigenmietwert bezeichnet jenen fiktiven Mietwert, den eine selbstgenutzte Immobilie im Steuerwert erhalten hat. Er wurde bei der Einkommenssteuer als Ertrag angesetzt, obschon keine tatsächliche Miete eingenommen wird. Im Gegenzug durften Schuldzinsen und Unterhaltsaufwendungen inklusive energiesparenden Massnahmen steuerlich abgesetzt werden. Dieses System war seit Jahrzehnten umstritten: EigentümerInnen fühlten sich wegen der Besteuerung ungerecht behandelt, Mietende wegen der vielen Abzugsmöglichkeiten nur für EigentümerInnen.
Mit der Abstimmung beginnt eine neue Zeitrechnung: Der Eigenmietwert fällt, dafür werden die Abzüge bei Schuldzinsen und Unterhalt massiv eingeschränkt. Gleichzeitig wurde die Verfassungsgrundlage geschaffen, damit Kantone künftig eine Objektsteuer auf Zweitliegenschaften erheben dürfen.
Was definitiv kommen wird
Der Eigenmietwert bei selbstbewohntem Wohneigentum wird aufgehoben. Damit entfällt zukünftig für EigentümerInnen der steuerpflichtige theoretische Ertrag, der bisher aus der Eigennutzung resultierte. Für vermietete oder verpachtete Liegenschaften bleibt die Besteuerung von Mieterträgen bestehen. Hier ändert sich nichts Wesentliches bei der Ertragsseite.
Der Schuldzinsenabzug bei selbstbewohntem Wohneigentum wird wegfallen: Künftig können Sie beispielsweise die Hypothekarzinsen, wenn Sie die Immobilie selbst nutzen, grundsätzlich nicht mehr bei der Einkommenssteuer abziehen. Wichtige Ausnahme: Wer erstmals Wohneigentum erwirbt, darf für zehn Jahre einen beschränkten Schuldzinsabzug vornehmen (im ersten Jahr maximal 10’000 Franken für Ehepaare und 5’000 Franken für Ledige, danach pro Jahr jeweils 10% weniger). Der Ersterwerb von Wohneigentum wird damit merklich attraktiver.
Der generelle Abzug von Unterhaltskosten entfällt. Energiespar- und Umweltschutzinvestitionen sind bei der Bundessteuer nicht mehr abzugsfähig, Kantone können entsprechende Abzüge bis längstens 2050 weiterführen.
Kantone erhalten die Möglichkeit, eine Objektsteuer auf Zweitwohnungen zu erheben, um die ausbleibenden Einnahmen durch die Steuer auf den Eigenmietwert zu kompensieren. Diese neuen Instrumente müssen noch ausgearbeitet werden und sind natürlich nur für EigentümerInnen von Zweitliegenschaften wie beispielsweise Ferienwohnungen relevant.
Was noch zu klären bleibt
Die Reform tritt nicht sofort in Kraft: Der genaue Zeitpunkt wird vom Bund festgelegt, aktuell wird mit einer Einführung frühestens für die Steuerperiode 2028 gerechnet. Bis dahin gelten weiterhin die bisherigen Regeln. Auch auf kantonaler Ebene sind noch Gesetzgebungen nötig: Jeder Kanton muss seine Umsetzung (z. B. Objektsteuer auf Zweitliegenschaften, Übergangsbestimmungen für Schuldzinsenabzug) noch regeln. Ebenso fehlen noch konkrete Umsetzungsvorschriften zur anteilsmässigen Begrenzung des Schuldzinsenabzugs bei gemischten Immobilienportfolios (Teilmiete, Anteil Selbstnutzung vs. Vermietung).
Die Auswirkungen für EigentümerInnen
Einerseits profitieren viele EigenheimbesitzerInnen von der Abschaffung des Eigenmietwerts: kein fiktiver Ertrag mehr und somit weniger steuerliche Belastung im klassischen Sinne. Andererseits entstehen neue Belastungen oder zumindest Unsicherheiten. Der Wegfall des Schuldzinsenabzugs trifft insbesondere Eigentümer, die stark fremdfinanziert sind. Gleichzeitig kann die Abschaffung des Unterhaltsabzugs die Investitionsfreude bremsen, etwa wenn energetische Renovationen weniger steuerlich geltend gemacht werden können.
Übergangszeit nutzen, um langfristig zu planen
Die Abschaffung des Eigenmietwerts markiert einen entscheidenden Wendepunkt in der Besteuerung von Wohneigentum in der Schweiz. Ein Schritt, der für viele Erleichterung, zugleich aber neue strukturelle Herausforderungen und Unsicherheiten mit sich bringt. Das bedeutet, nicht einfach abwarten, sondern aktiv werden. Nutzen Sie die verbleibende Übergangszeit, analysieren Sie Ihre Finanz- und Steuerlage, setzen Sie Prioritäten bei Investitionen und holen Sie professionelle Beratung ein. Dann können Sie die Reform nicht nur passiv hinnehmen, sondern im Sinne Ihrer persönlichen Vermögensstrategie optimal gestalten.