Sind kostenlose Online-Immobilienbewertungen zuverlässig?

Kostenlose Online-Immobilienbewertungen ermöglichen mit wenigen Angaben eine schnelle Marktwertindikation. Wie zuverlässig diese ausfällt, hängt jedoch stark vom Objekt und dessen Vergleichbarkeit ab. Eine interne Studie anhand realer Wohnobjekte zeigt hierzu deutliche Unterschiede.

Am ehesten liefern die untersuchten Tools bei standardisierten Eigentumswohnungen in mittleren Geschossen brauchbare Orientierungswerte. Deutlich grössere Abweichungen zeigen sich bei Einfamilienhäusern sowie bei Wohnungen im Erdgeschoss mit Umschwung oder in den obersten Geschossen. Solche Objekte weisen Merkmale auf, die automatisiert nur beschränkt erfasst werden können.

Expertenbewertungen sollten sich gemäss Fachliteratur unter normalen Marktbedingungen innerhalb einer Abweichung von rund 10 Prozent bewegen. In der Untersuchung lagen verschiedene Onlinebewertungen ausserhalb dieses Bereichs, mehrheitlich mit Abweichungen im zweistelligen Prozentbereich. Solche prozentualen Abweichungen können zu beträchtlichen absoluten Wertdifferenzen führen.

Bei einzelnen Tools zeigte sich zudem eine wiederkehrende Tendenz zu höheren Marktwertschätzungen. Mögliche Ursachen liegen in der Datengrundlage und Erfassung. Werden neben effektiven Transaktionen auch Angebotspreise oder Preisvorstellungen von Eigentümern beigezogen, kann dies das Resultat nach oben beeinflussen. Auch Angaben zu Renovationen können problematisch sein, weil das technische Baujahr zu positiv eingeschätzt wird.

Weitere wertrelevante Faktoren bleiben meist unberücksichtigt. Dazu gehören Grundbucheinträge und rechtliche Rahmenbedingungen sowie Erweiterungs- und Entwicklungsmöglichkeiten.

Für konkrete Kauf-, Verkaufs-, Finanzierungs- oder Entwicklungsabsichten reicht eine reine Onlinebewertung nicht aus. Hier gewinnt die Expertenbewertung insbesondere durch die Besichtigung, die Prüfung relevanter Unterlagen und die örtliche Marktkenntnis an Bedeutung. Zudem kann die Fachperson beurteilen, ob das Objekt überhaupt für eine hedonische Bewertung geeignet ist oder eine andere beziehungsweise ergänzende Bewertungsmethode erforderlich ist. Der entscheidende Mehrwert liegt damit nicht allein in einem weiteren berechneten Wert, sondern in dessen objektspezifischer Einordnung und Plausibilisierung. Die Kosten einer Expertenbewertung sind dabei in Relation zu den möglichen finanziellen Folgen einer fehlerhaften Marktwerteinschätzung vergleichsweise gering.