Ältere Immobilien vor einer neuen Herausforderung

Mit der bevorstehenden Abschaffung des Eigenmietwerts verändert sich nicht nur die Steuerrechnung von WohneigentümerInnen. Auch für KäuferInnen verändert sich die finanzielle Betrachtung, was sich insbesondere auf die Nachfrage nach älteren, sanierungsbedürftigen Immobilien auswirken könnte.

Heute können EigentümerInnen werterhaltende Kosten am selbstgenutzten Wohneigentum steuerlich geltend machen. Wer ein älteres Haus kauft und später werterhaltende Renovationen oder Unterhaltsarbeiten vornimmt, kann die entsprechenden Kosten in der privaten Steuererklärung als Liegenschaftsunterhalt vom steuerbaren Einkommen abziehen. Mit dem Systemwechsel fällt dieser Unterhaltskostenabzug weg. Energetische Abzüge entfallen beim Bund ebenfalls, die Kantone haben jedoch die Möglichkeit, diese vorerst weiterzuführen.

Für künftige KäuferInnen dürfte deshalb der Zustand einer Immobilie noch stärker ins Gewicht fallen. Ein günstigerer Kaufpreis allein macht ein älteres Objekt nicht automatisch attraktiv. Sind nach dem Kauf grössere Investitionen nötig, müssen KäuferInnen diese künftig ohne den bisherigen steuerlichen Vorteil tragen. Gleichzeitig entstehen zusätzlicher Planungsaufwand und finanzielle Unsicherheiten. Eine neuwertige oder laufend gut unterhaltene Immobilie bietet dagegen eine höhere Kostensicherheit.

Hier könnte sich der Markt stärker differenzieren. MarktbeobachterInnen erwarten, dass sich die Preisspanne zwischen neuwertigen und sanierungsbedürftigen Liegenschaften vergrössert. Während die Reform die Nachfrage nach Wohneigentum insgesamt stützen dürfte, könnten Altbauten mit erheblichem Investitionsbedarf relativ an Attraktivität verlieren.

Das bedeutet nicht, dass ältere Immobilien künftig schlechte Karten haben. Lage, Grundstück, Ausnützungsreserven und Entwicklungspotenzial bleiben entscheidende Wertfaktoren. Ein Haus an guter Lage kann trotz Sanierungsbedarf begehrt sein. Doch KäuferInnen dürften genauer rechnen, welchen Gesamtbetrag sie nach Kauf und Modernisierung tatsächlich investieren müssen.

Für EigentümerInnen, die in den kommenden Jahren einen Verkauf erwägen, stellt sich deshalb die Frage, ob sich ein Abwarten tatsächlich lohnt. Wer notwendige Investitionen aufschiebt, könnte später auf KäuferInnen treffen, die den Sanierungsstau konsequenter in ihr Angebot einpreisen. Umgekehrt ist eine Renovation vor dem Verkauf nicht in jedem Fall sinnvoll, da sich nicht jede Investition in einem entsprechend höheren Verkaufspreis widerspiegelt.