Immobilien: Verkehrswert, Marktwert und Verkaufspreis.
Verkehrswert oder Marktwert ist nicht dasselbe wie Verkaufspreis. Das eine ist eine Schätzung, das andere das Ergebnis von Preisverhandlungen. Und neu auch Technik und Hilfsmitteln.
Was ist der Verkehrswert?
Der Verkehrswert ist nach BGE 103 IA 103 als der Wert definiert, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend unter normalen Verhältnissen erzielt werden kann. Der Verkehrswert entspricht also dem Preis, zu welchem gleichartige Grundstücke an gleicher oder ähnlicher Lage bei einer Ausschreibung auf dem freien Markt verkauft werden können. Verändern sich die Marktverhältnisse seit einer Verkehrswertermittlung, dann gilt das auch für einen ermittelten Verkehrswert.
Verkehrswert = Marktwert
Der Begriff Marktwert (Marketvalue) bedeutet gemäss aktueller Lehrauffassung genau dasselbe wie der Begriff Verkehrswert. Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen oder verkaufen will, muss zuerst den Wert kennen, um über den Preis verhandeln oder den korrekten Marktauftritt vornehmen zu können. Der Verkehrswert einer Immobilie ist dabei von verschiedenen objektiven Faktorn abhängig. Einige davon sind:
Grössen: Wohnfläche, Grundstücksfläche, Volumen. Standort: Gemeinde, Quartier, Lage zur Sonne, Nähe zu Verkehrslärmquellen. Beschaffenheit: Bauqualität, Zutand der Liegenschaft, Nutzbarkeit.
Verkaufspreis
Der geschätzte Wert kann und wird in der Regel vom bezahlten Preis abweichen. Beispielsweise, wenn die Nachfrage deutlich grösser ist als das Angebot in der Region (oder umgekehrt!) oder der Verkäufer immaterielle Werte wie die ruhige Lage oder den unverbaubaren Seeblick höher gewichtet als ein Käufer. Weil also auch subjektive Faktoren einwirken.
Mensch oder Maschine?
Ob ein Mensch oder eine Maschine eine Immobilie bewertet, ist bei korrekter Vorgehensweise «normaler» Objekte bei Verkehrswertermittlungen mehr oder weniger vergleichbar.
Ob ein Mensch oder eine Maschine eine Immobilie verkauft, aber nicht. Denn gerade die subjektiven Faktoren kann eine Maschine nur unvollständig abbilden (wie ein unverfahrener Verkäufer übrigens auch) respektive beeinflussen.
Verkaufspreis optimieren
Menschen verkaufen. Technik nicht. Aber Technik hilft. Neu auch durch digitale Angebotsverfahren, wie man sie beispielsweise von Ricardo kennt. «Ich will» ist gleichzusetzen mit «ich kann» – einzig die Zahlungsbereitschaft und -fähigkeit (und Mitbieterdruck) setzen hier die Grenzen.
DAVE, die branchenexklusive Lösung eines digitalen Angebotsverfahrens, bietet zurzeit die Nummer 1 der Immobilienvermittlung, RE/MAX, an. Dieses bietet mit absoluter Sicherheit eine faire Preisfindung und von Anfang an klare Vorgaben und Unterlagen.
Auf der Online-Plattform DAVE können Kaufinteressenten einer Immobilie, nach Besichtigung des Objekts und Prüfung aller relevanten Informationen, ein verbindliches Kaufangebot einreichen. Dabei stehen zwei standardisierte Angebotsverfahren zur Auswahl: Beim geschlossenen Verfahren kann jede interessierte Partei ein Angebot einreichen, der angebotene Kaufpreis ist bis zum Ablauf der Eingabefrist für niemanden einsehbar. Beim offenen Verfahren sind die anonymisierten Angebote bzw. das aktuell höchste Gebot hingegen für alle Bietenden einsehbar und alle eingeladenen Parteien können bis zum Ende der Frist ihr eigenes Angebot beliebig oft erhöhen. Käufer haben also die Chance, ein Objekt auch wirklich erwerben zu können. «Ich will und kann» hat eine ganz andere Bedeutung und Einfluss auf den Verkaufspreis.
Die eingangs genannte Definition Verkehrswert ist deshalb mit Vorsicht zu geniessen, weil ein geschicktes Vorgehen am und der Markt selber im Verkaufsfalle einen wesentlich höheren Einfluss auf den Verkaufserlös haben. Und das kann eine Verkehrswertschätzung so nicht abbilden.
Ist der Immobilienverkauf bestmöglichst das Ziel, führt am richtigen Vorgehen kein Weg vorbei – er ist wichtiger, als eine Verkehrswertermittlung. Und dafür gibt es ein Berufsbild: Immobilienmakler. Professionelle notabene.
Robert Steiger, Inhaber