Immobilienmarkt aktuell

Die Eigenheimpreise in der Schweiz haben sich bis anhin gut gehalten. Die rückläufige Nachfrage übersteigt das Angebot nach wie vor. Droht nun dem Eigenheimmarkt aber Gefahr von der unerwartet hartnäckigen Inflation und deren Folgen?

Ausganglage

Vor allem seit den beschlossenen Sanktionsmassnahmen haben sich die Konsumentenpreise markant erhöht. Die Teuerung beschränkt sich inzwischen nicht mehr nur auf die Energiepreise, sondern hat weite Teile des Schweizer Warenkorbes erfasst. Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat den Leitzins mit dem Argument der Bekämpfung der Inflation in mehreren Schritten von -0,75% auf aktuell +1,75% erhöht. Die Hypothekarkredite haben sich entsprechend verteuert, was auch die Eigenheimnachfrage stark gebremst hat.

Zinsen

Die Zeiten historisch tiefer Hypothekarzinsen sind vorerst Geschichte. Direkt bemerkt haben dürften dies etwa Eigenheimbesitzer mit einer Saron-Hypothek. Die Höhe der regelmässigen Zinszahlung orientiert sich am Leitzins plus einer mit dem Finanzinstitut vereinbarten Marge. Diverse Finanzmarktbeobachter, darunter auch das Seco und das KOF, gehen von einem nochmals um leicht höheren Saron-Zinssatz bis ins Jahr 2024 aus. Aktuelle Erwartungen am Zinsterminmarkt zeigen, dass dies dann aber der Höhepunkt des gegenwärtigen Zinszyklus darstellen könnte und 2025 die Zinsen wieder sinken werden.

Sanfte Landung

Trotzdem ist auf den Wohneigentumsmärkten der Schweiz keine Panik auszumachen. Die Nachfrage übersteigt das bescheidene Angebot nach wie vor und auch die Zahlungsbereitschaft ist weiterhin hoch. Sie ist aber regional und lokal sehr unterschiedlich. Damit ist im Verkaufsfalle dem Marketing und Können inklusive der Preisgestaltung wieder vermehrt Achtung zu schenken. Und es steigt – erfreulicherweise – der Anspruch an die Qualität und das Berufsbild des professionellen Immobilienmaklers.

Die Anzahl aktivierten Suchabonnements (für Miete und Kaufen) bei den gängigsten Insertionsplattformen lässt sich neuerdings auswerten. So bspw. der Nachfrageindex für die Suche nach Miet- oder Eigentumswohnungen in Winterthur (vgl. Abbildung). Seit der Zinswende 2022 suchen immer weniger Leute nach einer Eigentumswohnung und demgegenüber hat es mehr Suchende nach Mietwohnungen.

Auswirkungen auf die Eigenheimpreise

Der Nachfragerückgang im Wohneigentumsmarkt wird dennoch eine Weile anhalten. Bereits heute ist spürbar, dass die Vermarktung von zum Verkauf stehenden Eigenheimen nicht mehr so problemlos vonstattengeht wie in den vergangenen Jahren. Und vor allem bei älteren Objekten oder Objekten an Randlagen mit Preisrückgängen und einer deutlich längeren Vermarktungsdauer einhergeht.

Ausblick

Sinkende Eigenheimpreise in der Schweiz? Da werden unangenehme Erinnerungen an die frühen Neunzigerjahre wach. Allerdings hatte die Schweizerische Nationalbank damals den Diskontsatz innert kurzer Zeit von 3,5% (Januar 1989) auf 6% (Oktober 1989) erhöht. Die Zinsen für neue variable Hypotheken stiegen daraufhin von 5% (1989) auf 8% (1991) – mit entsprechenden Folgen für die Immobilienpreise. Davon ist der Markt zurzeit zum Glück aber weit entfernt.

Der Eigenheimmarkt ist also nach wie vor ein stabiler Anker des Marktes. Wer eine Immobilie verkaufen oder kaufen will, soll das tun. Sehr empfehlenswert ist für Verkäufer- und Käufer sicherlich der Beizug einer professionellen Unterstützung.

Roman Steiger

Inhaber RE/MAX Winterthur