Immobilienverkauf und Grundstückgewinnsteuer

Heutzutage werden bei Immobilienverkäufen in der Regel Gewinne erzielt. Demzufolge wird auch die sogenannte Grundstückgewinnsteuer fällig. RE/MAX Winterthur zeigt auf, was es Grundsätzliches und in Bezug auf den Kanton Zürich zu wissen gibt.

Monistisches- oder dualistisches System

Gewinne aus einem Immobilienverkauf werden je nach Kanton, in dem sich das Objekt befindet, anders versteuert. In der Schweiz kennt man das monistische und dualistische System. Gemäss der Vereinigung der schweizerischen Steuerbehörden obliegen im monistischen System (dazu gehört der Kanton Zürich) die Gewinne, egal ob durch eine private oder juristische Person veräussert, der Grundstückgewinnsteuer. Weitere Gewinnsteuern fallen im monistischen System nicht an. Im dualistischen System (bspw. Kanton Thurgau) jedoch wird diese Sondersteuer nur bei natürlichen Personen erhoben. Gewinne durch Liegenschaftsverkäufe aus dem Geschäftsvermögen (Selbständigerwerbende, juristische Personen, gewerbsmässiger Liegenschaftshandel) hingegen, werden mit der ordentlichen Einkommens- bzw. Gewinnsteuer erfasst.

Definition Gewinn

Der Gewinn entspricht der Differenz zwischen dem Verkaufserlös samt allfälliger weiterer monetären Leistungen des Erwerbers einer Immobilie und den Anlagekosten des Verkäufers. Die Anlagekosten setzen sich bei natürlichen Personen aus verschiedenen Komponenten zusammen: Der Erwerbspreis samt Nebenkosten beim An- und Verkauf (bspw. Grundbuchgebühren), sämtliche wertvermehrende Aufwendungen oder Einlagen (Achtung: keine Unterhalts- und Reparaturarbeiten) sowie die üblichen Maklerkosten. Mit üblichen Maklerkosten meint man im Kanton Zürich in der Regel 2% vom Veräusserungserlös zuzüglich den damit verbundenen Werbekosten. Besitzt man eine Immobilie schon mehr als 20 Jahre, so setzt das Steueramt anstelle des Erwerbspreises einen Verkehrswert vor 20 Jahren fest.

Tarife und Zuständigkeiten im Kanton Zürich

Die Besteuerung der Gewinne erfolgt im Kanton Zürich durch die Gemeinden. Bei Unklarheiten lässt sich im Internet die zuständige Gemeinde finden. Das Grundstückgewinnsteuer-Formular ist samt Beilagen innert 30 Tagen nach der Eigentumsübertragung einzureichen. Die effektive Steuer ist dabei einerseits abhängig von der Höhe des Gewinns und andererseits von der Haltedauer der Immobilie. Die Gewinnanteile über CHF 100’000.- werden maximal mit 40% versteuert und werden wiederum bei einer Haltedauer von 20 Jahren oder mehr um 50% reduziert, wobei bei Haltedauern unter 2 Jahren besondere Tarife gelten. Detaillierte Informationen sind im Internet gut auffindbar.

Der Aufschub der Grundstückgewinnsteuer

Das Zürcher Steuergesetz nennt einige Voraussetzungen, damit ein Steueraufschub gewährt wird. Am wichtigsten ist, dass innert 2 Jahren nach der Veräusserung (oder zuvor) eine Ersatzliegenschaft mit Absicht zur dauernden und ausschliesslichen Selbstnutzung erworben wird. Der Erlös muss für den Erwerb der neuen Immobilie verwendet werden. Eine örtliche Voraussetzung ist dabei lediglich, dass die Ersatzliegenschaft in der Schweiz liegen muss.

Vollständiger- oder teilweiser Aufschub

Wird der gesamte Veräusserungserlös für den Bau oder Kauf der Ersatzliegenschaft investiert, so bleibt der Erlös unbesteuert. Wird der Erlös teilweise investiert und ist der Erwerbspreis der Ersatzliegenschaft höher als die Anlagekosten der verkauften Immobilie, so wird ein teilweiser Aufschub gewährt. Ist jedoch umgekehrt der Erwerbspreis tiefer als die Anlagekosten, wird kein Aufschub gestattet.

Sicherstellung Grundstückgewinnsteuer

In Kaufverträgen befinden sich Bestimmungen über das gesetzliche Pfandrecht und die Möglichkeit eines Aufschubes bezgl. der Grundstückgewinnsteuer. Dabei stehen Gemeinden ein gesetzliches Pfandrecht, welches allen anderen Pfandrechten vorgeht, ohne einen Eintrag zu. In der Praxis lässt man vorab den mutmasslichen Steuerbetrag berechnen und stellt ihn beim jeweiligen Steueramt sicher. Nach der Übertragung wird die effektive Steuer festgelegt und der Betrag kann gleich verrechnet werden. Damit wird vorgebeugt, dass die Erwerber für die Steuer aufkommen müssen, sollte die veräussernde Partei wider Erwarten nicht bezahlen. Auch wenn die Tatbestände für einen Aufschub offensichtlich gegeben sein sollten, empfehlen wir auf eine Sicherstellung nur dann zu verzichten, wenn die veräussernde Partei bereits im Ersatzobjekt wohnhaft ist und eine schriftliche Bestätigung des Steueramtes vorliegt.

Roman Steiger, Broker/Owner