Quo vadis Eigenheimmarkt

Entgegen anderslautenden Meldungen drückt die Abkühlung des Immobilienmarktes immer mehr durch. Namentlich der Eigenheimmarkt läuft längst nicht mehr so heiss, wie noch in der Pandemie- und der Tiefzinsphase.

Weniger Eigenheimtransaktionen

Die Transaktionszahlen gehen deutlich zurück und der Trend hält auch aktuell an. Es ist offensichtlich: Manche Verkäufer müssen sich irgendwann eingestehen, dass die Preisvorstellungen nicht dem Markt entsprechen und passen noch während der Insertion den Preis nach unten an.

Weg vom alleinigen Verkäufermarkt

Wer heute sein Objekt verkauft, muss mit einer längeren Vermarktungsdauer rechnen. Das ist vor allem bei Neubauprojekten relevant – sind nicht genügend Wohnungen verkauft, verzögert sich der Spatenstich. Namentlich der Zinsschock, der der jahrelangen Tiefzinsphase ein plötzliches Ende bereitete, lässt die wichtige – bis zu 20 % der Erwerber ausmachende – Käufergruppe «Buy-to-rent» praktisch wegbrechen. Früher oder später steigt auch deshalb im Neubausegment der Druck, beim Preis nachzugeben. Damit steigt die Verhandlungsmacht der Käufer.

Zahlungsbereitschaft

Die Auswertung der aktivierten Suchabonnements zeigt: Sie sind deutlich weniger geworden, die definierten Preisobergrenzen deuten aber weiter auf eine hohe Zahlungsbereitschaft hin. Regional und lokal aber sehr unterschiedlich und je nach Angebotspreis auch immer weniger Interessenten ansprechend. Damit ist dem Marketing und Können inklusive der Preisgestaltung im Verkaufsfalle wieder vermehrt Achtung zu schenken.

Lage und Qualität als Risiko

Wer nach einem Monat nicht genügend Interessenten zusammengetragen hat, wird im weiteren Verlauf Schwierigkeiten haben. Dabei gilt: An guten Lagen, in teuren Wohnquartieren wird besser und schneller verkauft. Die Lage spielt eine entscheidende Rolle. Zudem zeigt sich: Bei EFH’s hilft es (Ausnahme Potential als Bauland), wenn in den letzten Jahren saniert wurde. Auch haben es Dachwohnungen schwerer – sie sind schwierig zu möbilieren und neigen im Sommer zum Hitzestau.

Geduld als Tugend

Verkaufs-Objekte an weniger bervorzugter Lage und mit schlechtem Standard, brauchen Geduld und einen marktgerechten Preis. Diesen alleine mit hedonischen Systemen zu ermitteln ist aber gefährlich. Denn sie basieren auf der Vergangenheit und bilden nicht den aktuellen Markt ab. Positiv aber: Qualität am Eigenheimmarkt setzt sich durch. Auch und gerade in der Vermarktung und Maklerberuf.

Technik und/oder Mensch?

In den vergangenen Jahren sind Prop-Tech-Unternehmen als Makler mit Festpreisgarantie und unter Zuhilfenahme von moderner Technik für den Verkaufsprozess und wie bereits in den 90-er Jahren sogenannte «Kitchen-Brokers» entstanden. Technik ist zwar begrüssenswert, beide Maklergruppen aber genügen den Herausforderungen heute und vor allem in Zukunft nicht. Ein guter (und das ist in der Regel der beste Preis) Verkauf bedingt eine versierte und ganzheitliche Beratung, Vorbereitung und Umsetzung. Technik hilft, Menschen verkaufen. Ideal in Kombination.

Fazit

Der Eigenheimmarkt ist und bleibt ein stabiler Anker des Marktes. Wer verkaufen oder kaufen will, soll das tun. Wichtig und dringend zu empfehlen aber ist Verkäufern- und Käufern der Beizug einer professionellen Unterstützung. Zu gross sind die Gefahren, Fehler zu begehen, Potentiale zu unterschätzen oder aber durch falsches Vorgehen den Bestverkauf- oder Kauf zu verpassen.

Editorial: Qualität setzt sich durch

Der Wohneigentumsmarkt befindet sich in einer Umbruchsphase. Ausgelöst nicht zuletzt durch die Zinsentwicklung und wirtschaftliche/politische Lage. Einem Rückgang der Nachfrager steht aber trotzdem eine nach wie vor hohe Zahlungsbereitschaft gegenüber. Verbunden oft mit Prestige. Und dieses deckt sich nur mit den richtigen Objekteigenschaften. Auch bezüglich Neubauten. Das verlangt Qualität bei den Anbietern. Vom Projektentwickler bis zum Makler. Von der Preisgestaltung bis zum Marketing und der Kundenbetreuung. Der richtigen Objektpositionierung und dem richtigen, zielgruppengerechten Vorgehen.

Qualität setzt sich also vermehrt wieder durch, dies bei Objekten aber auch bei Maklern. Das freut mich als Mitglied im Makler-Netzwerk RE/MAX besonders, denn ich habe die Entwicklung von Proptech-Unternehmen nicht mit Freude beobachtet, denn ganzheitliche Qualität kann dort nicht im Vordergrund stehen. Für mich ist diese Entwicklung die Bestätigung, unseren bisherigen, mittlerweile doch 23-jährigen Weg, in Ruhe weiter zu gehen und die Qualität immer im Vordergrund zu halten.

Roman Steiger

Inhaber RE/MAX Winterthur