Sanierungsbedürftige Immobilien im Wandel

Sanierungsbedürftige Immobilien stehen heute vor anderen Marktbedingungen als noch vor wenigen Jahren. Käuferverhalten, Finanzierung und steuerliche Rahmenbedingungen beeinflussen die Wahrnehmung solcher Objekte zunehmend.

Bei insgesamt stabilen Marktverhältnissen sind die Anforderungen der KäuferInnen an gewisse Immobilien deutlich gestiegen. Besonders bei älteren Liegenschaften rückt nicht mehr nur die Lage in den Fokus, sondern der konkrete Zustand und der damit verbundene Aufwand. Sanierungsbedarf wird heute nicht pauschal negativ bewertet, jedoch deutlich differenzierter als früher.

Ein häufiges Spannungsfeld entsteht bei der Preisfindung. Verkäufe zu Höchstpreisen in der näheren Umgebung dienen oft als Referenz, obwohl diese Objekte andere Gegebenheiten ausweisen. Werden Unterschiede nicht ausreichend berücksichtigt, entstehen Erwartungen, die sich im aktuellen Markt nur schwer bestätigen lassen.

Es ist zu beobachten, dass KäuferInnen ihre Entscheidungen umfassender absichern. Neben den eigentlichen Sanierungskosten werden Zeitbedarf, Koordinationsaufwand und mögliche Verzögerungen stärker einkalkuliert. Diese zusätzlichen Unsicherheiten fliessen direkt in die Preisvorstellungen ein.

Auch die Finanzierung spielt eine zunehmend differenzierende Rolle. Banken beurteilen Objekte stärker nach Zustand und Investitionsbedarf. Der Umfang notwendiger Massnahmen kann Einfluss auf Belehnung oder Eigenmittelanforderungen haben. Damit wirkt sich der bauliche Zustand nicht nur auf den Marktwert, sondern auch auf die finanzielle Umsetzbarkeit eines Kaufs aus.

Vor diesem Hintergrund wird das bewusste Aufschieben von Investitionen ambivalent. EigentümerInnen, die bereits einen späteren Verkauf in Betracht ziehen und darum grössere Massnahmen vermeiden, verfolgen damit eine nachvollziehbare Strategie. Der Markt reagiert aber sensibel auf unklare Ausgangslagen. Ausnahmen bilden Liegenschaften mit ausgeprägtem Bauland- oder Entwicklungspotenzial.

Zusätzliche Bedeutung erhält das Thema durch die geplante Abschaffung des Eigenmietwerts ab 2028. Steuerliche Anreize für werterhaltende und energetische Investitionen dürften künftig geringer ausfallen. Für sanierungsbedürftige Immobilien verändert dies die wirtschaftliche Betrachtung weiter, insbesondere wenn Investitionen ohnehin zurückgestellt werden.

Insgesamt zeigt sich, dass sanierungsbedürftige Immobilien heute differenzierter wahrgenommen werden, während gut unterhaltene Immobilien gefragter zu sein scheinen. Eine realistische Einordnung gewinnt damit an Bedeutung, unabhängig davon, wann ein Verkauf geplant ist.