Unterschätzter Faktor beim Immobilienverkauf

Einige Immobilienverkäufe scheitern heute nicht an fehlendem Interesse. Im Gegenteil, die Nachfrage ist in vielen Regionen weiterhin hoch. Dennoch kommt es vor, dass potenzielle KäuferInnen abspringen, obwohl sie grundsätzlich bereit gewesen wären, den geforderten Preis zu bezahlen.

Ein Grund dafür kann häufig in einem entscheidenden, aber oft unterschätzten Faktor liegen: der Bewertung durch die Bank. Beim Verkauf einer Immobilie treffen in der Regel zwei unterschiedliche Sichtweisen aufeinander. Auf der einen Seite steht jener Betrag, den eine Käuferschaft im aktuellen Umfeld zu zahlen bereit ist. Dieser wird durch Angebot und Nachfrage, Lage, Zustand und auch durch emotionale Faktoren beeinflusst.

Auf der anderen Seite steht die Bankbewertung. Sie folgt einer eher konservativeren Logik. Banken beurteilen Immobilien nicht nur als Momentaufnahme des Marktes, sondern auch als langfristige Sicherheit. Entsprechend orientiert sich ihre Bewertung an nachhaltigen Kriterien wie Lagequalität, Zustand sowie langfristiger Werthaltigkeit. Diese Differenz ist keineswegs theoretisch. Sie hat direkte Auswirkungen auf die Finanzierung und damit auf den Verkaufserfolg.

Ein vereinfachtes Beispiel verdeutlicht dies: Wird eine Immobilie für CHF 1’000’000 angeboten, die Bank bewertet sie jedoch nur mit CHF 900’000, so basiert die Finanzierung auf diesem tieferen Wert. Da Banken in der Regel maximal 80 Prozent dieses Wertes finanzieren, entsteht für die KäuferInnen eine zusätzliche Eigenmittellücke. In der Praxis bedeutet dies, dass, nicht wie oft angenommen, 20 Prozent Eigenkapital ausreichen, sondern im konkreten Fall rund 28 Prozent erforderlich sind. In der Folge ist klar, dass der Kauf respektive Verkauf nicht am Parteiwillen scheitert, sondern an der Finanzierbarkeit.

Für EigentümerInnen bedeutet das konkret, dass ein Wert, der am Markt erzielbar scheint, nicht automatisch auch finanzierbar ist. Wird dieser Zusammenhang unterschätzt, kann dies zu längeren Vermarktungszeiten, wiederholten Preisanpassungen und im ungünstigsten Fall zu einem dauerhaft belasteten Angebot führen.

Eine realistische Preisstrategie für einen Immobilienverkauf berücksichtigt deshalb nicht nur den Markt, sondern auch diese Sichtweise. Darin liegt unter anderem der Unterschied zwischen einer einfachen Einschätzung und einer fundierten Bewertung. RE/MAX Winterthur unterstützt Sie gerne dabei, den Marktwert Ihrer Immobilie unter Berücksichtigung dieses Faktors realistisch einzuschätzen. So schaffen Sie eine solide Grundlage für einen reibungslosen und erfolgreichen Verkauf.