Was ist der Marktwert einer Immobilie?

Fast jeder zweite Immobilieneigentümer schätzt den Wert seines Objektes zu hoch ein. Meist um 20 % – 40 %. Doch was ist der Wert einer Immobilie oder generell einer Sache? Im Verlaufe der Zeit haben sich unterschiedliche Konzepte herauskristallisiert

Kosten, Preis, Wert

Beim Kauf eines Produktes kommen die Fragen nach den Kosten, dem Preis und dem Wert auf. Diese drei Begriffe ähnen sich sehr und haben teilweise Definitionen, die austauschbar sind. Doch bei Immobilien haben die drei Begriffe ganz unterschiedliche Bedeutungen. Kosten bezeichnen den für die Erzeugung des Produktes notwendigen Verzehr an Gütern und Dienstleistungen. Diese Kosten und eine Gewinnspanne ergeben den Preis. Beim Begriff Wert ist zwischen Marktwert (objektiver Wert) und Nutzwert (subjektiver Wert) zu unterscheiden. Der Marktwert ist ist Idealfall der erwartete oder geschätzte Verkaufspreis, zu dem in einem funktionierenden Markt verkauft werden kann. Der Nutzwert dagegen ist je nach Person verschieden und kaum in Geldeinheiten auszudrücken. Hat aber grossen Einfluss auf den letztendlichen Transaktionspreis im Verkaufsfalle.

Moderne Immobilienbewertung

Das Ziel der modernen Immobilienbewertung ist die Schätzung des Marktwertes. Wie aber ermittelt man diesen? Schliesslich sind keine zwei Objekte gleich und es gibt auch keine zentrale Börse, um Informationen über aktuelle Transaktionen zu erhalten. Es gibt grundsätzlich drei Methoden: die Verlgeichswertmethode, die davon ausgeht, dass sich die Zahlungsbereitschaft an tatsächlich realisierten Kaufpreisen von vergleichbaren Objekten anlehnt; die Ertragswertmethode, die den Nutzwert in das Zentrum stellt; und die Sachwertmethode, die annimmt, dass der Preis den Gebäude- und Bodenwert nicht übersteigen kann. Renditeliegenschaften werden in der Regel mit der Ertragswertmethode geschätzt, während bei Eigenheimen üblicherweise die Vergleichs- oder die Sachwertmethode zum Zuge kommt.

Was wird am Markt bezahlt?

Dank der Digitalisierung haben die Informationsmenge und Transparenz zugenommen. Vergleichsmodelle (sogenannte hedonische Methoden) erzielen im Eigenheimmarkt in mehr als der Hälfte aller Fälle einen Schätzfehler von weniger als 10 %. Je nach Region und Immobiliensegment aber stehen nur wenige Daten zur Verfügung oder es werden gebäude- oder lagespezifische Eigenschaften nicht richtig abgebildet. Schätzfehler über 20 % können die Folge sein. Ohne Sach- und Fachverstand erstellte «Schnellbewertungen» (im Internet zuhauf zu finden) sind deshalb sehr gefährlich und auch wenig aussagekräftig.

Psychologie und Zufall regieren ausserdem mit. Oft wird der Transaktionspreis durch subjektive Faktoren beeinflusst und enthält deshalb auch eine Zufallskomponente. Beide aber sind beeinflussbar. Professionelle und erfolgreiche Immobilienmakler wissen wie. Wenn sie denn clever organisiert sind und höchstprofessionell innerhalb eines Netzwerkes agieren und sich auch austauschen.

Rechtssprechung Verkehrs- und Marktwert

Gemäss Bundesgericht ist der Verkehrswert der objektive Marktwert einer Immobilie, also jener Wert, der bei einer Veräusserung im normalen Geschäftsverkehr mutmasslich zu erzielen ist. Gemäss heutigem Verständnis ist damit der Höchstpreis gemeint, den ein objekttypischer Käufer zu bezahlen bereit wäre. Ausserdem handelt es sich bei den Ausdrücken Marktwert und Verkehrswert gemäss Bundesgericht um übereinstimmende Begrifflichkeiten.

Robert Steiger, Inhaber