Wohneigentümer werden älter
Pensionierte Eigentümer sind bereits heute eine wichtige Gruppe bei Wohneigentum. Aufgrund der demografischen Alterung wird dieses Segment weiter anwachsen. Sie sind auch eine wichtige Nachfragegruppe nach Eigentum. Aber: Hypotheken sind auf Berufstätige ausgerichtet.
Der typische Eigentümer
Der Altersdurchschnitt des Wohneigentümers in der Schweiz lag 2016 bei 58 Jahren. Es gibt also auch eine grosse Anzahl pensionierter Eigentümer. Fast die Hälfte aller Pensionierter lebt heute im Eigentum. Sie übertreffen damit die Wohneigentumsquote über alle Altersklassen (37,7 %) sehr deutlich. Bei den über 65-Jährigen stellen diese sogar mehr als ein Drittel aller Wohneigentümer. Sie alle sind damit auch eine wichtige Nachfragegruppe bei Wohneigentum.
Wohneigentum als Traum?
In jungen Jahren verhindert zumindest das noch fehlende Vermögen den Erwerb von Eigentum. Die starken Preisanstiege in den letzten bald 20 Jahren und die von den FINMA verschärften Finanzierungsrichtlinien haben zudem das für die Berechnung erforderliche Einkommen so hoch angehoben, dass Wohneigentum auch nach den Jugendjahren ausser Reichweite bleibt. Auch deshalb besitzen erst knapp 20 % der Haushalte der 35-Jährigen Wohneigentum.
Wohneigentum ist keine einmalige Sache
Das Alter und der Haushalt spielen nicht nur bei der Wahl von Wohneigentum, sondern auch bei der Wahl zwischen Einfamilienhaus und Eigentumswohnung eine Rolle. Mit zunehmendem Alter entscheiden sich Käufer eher für eine Eigentumswohnung. Das können Käufer sein, die den Einstieg ins Eigentum erst spät geschafft haben oder um Paarhaushalte mit bestehendem Eigentum, aber ohne Kinder. Solche ziehen irgendwann aus, was den Platzbedarf der Eltern reduziert oder bestehende Objekte sind nicht alterstauglich bzw. der Unterhalt von Haus und Garten wird zur Last. Im Unterschied zu früher ist der Kauf von Wohneigentum deshalb heute vielfach keine einmalige Sache mehr. Wohneigentum wird vermehrt über den Lebenszyklus hinweg gewechselt und den sich veränderten Bedürfnissen angepasst.
Gesellschaft altert weiter
In den kommenden Jahren wird das Gewicht älterer Haushalte bei den Wohneigentümern noch mehr zunehmen. Die sogenannte «Babyboomer-Generation» (Jahrgänge 1946 – 1964) stellt rund 42 % aller Eigentümer in der Schweiz. Von ihnen leben vor allem die Jüngeren noch im Einfamilienhaus. Viele von ihnen dürften in den kommenden Jahren das Einfamilienhaus zugunsten einer Eigentumswohnung aber aufgeben.
Hypotheken auf Berufstätige ausgerichtet
Die Bau- und Immobilienbranche hat auf diesen Trend der älter werdenden Bevölkerung reagiert. Anders sieht dagegen die Finanzierung von Wohneigentum aus. Die heutigen Rahmenbedingungen sind auf Berufstätige ausgerichtet. Neben Eigenkapital-Vorschriften ist insbesondere die kalkulatorische Tragbarkeit das entscheidende Kriterium bei der Vergabe von Hypotheken. Dabei gilt, dass die finanzielle Belastung bei einem rechnerischen Zinssatz von 5 % zuzüglich 1 % Unterhalt und Amortisation nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen darf. Das gilt auch für pensionierte Personen. Gemäss Haushaltserhebung liegt das Bruttoeinkommen
Gemäss Bundesgericht ist der Verkehrswert der objektive Marktwert einer Immobilie, also jener Wert, der bei einer Veräusserung im normalen Geschäftsverkehr mutmasslich zu erzielen ist. Gemäss heutigem Verständnis ist damit der Höchstpreis gemeint, den ein objekttypischer Käufer zu bezahlen bereit wäre. Ausserdem handelt es sich bei den Ausdrücken Marktwert und Verkehrswert gemäss Bundesgericht um übereinstimmende Begrifflichkeiten.
Robert Steiger, Inhaber