Wohneigentum: Was ist steuerlich abziehbar?

Eigenheimbesitzer/innen können mit Geschick, guter Reno­vationsplanung sowie fleissigem Aufbewahren von Rechnungen für Arbeiten im und ums Haus Steuern sparen. Was ist abziehbar und was nicht?

Wer neu ein Eigenheim sein Eigen nennen darf, sollte sich auch mit den unmittelbaren steuerlichen Aspekten auseinandersetzen. So muss im Steuerformular die Liegen­schaft deklariert und dem restlichen Vermögen hinzugerechnet werden. Hinzu kommt der Eigenmietwert, der als Einkommen versteuert wird. Es handelt sich dabei um ein fikti­ves Einkommen, welches im Falle der Vermietung anstatt der Eigennutzung hätte erzielt werden können. In der Regel wird der Eigenmietwert etwas tiefer als eine potentiell erzielbare Marktmiete des Objekts angesetzt.

Das führt in der Summe zu einer höheren Steuerbelastung. Um diese Mehrbelastung etwas zu reduzieren, stehen Besitzer/innen von Wohneigentum verschiedene steuerliche Abzugsmöglichkeiten offen:

Kosten für Unterhalt

Ausgaben für den Unterhalt der Liegenschaft sind steuerlich abziehbar. Hierbei ist wichtig zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Investitionen zu unterscheiden. Grundsätzlich können werterhaltende Arbeiten von den Steuern abgezogen werden, wertvermehrende nicht.

Bei grösseren Renovationen kann es sich lohnen, die anfallenden Kosten über zwei Jahre zu verteilen, um die Steuerprogression zu brechen. Fallen nur wenige Arbeiten am Eigenheim an oder ist das Zusammen­suchen aller Belege und Rechnungen zu umständlich, kann in der Steuererklärung auch eine Unterhalts­kostenpauschale geltend gemacht werden. Wie hoch diese Pauschale ist, hängt vom Alter der Liegen­schaft sowie vom Kanton ab. In der Regel sind es zwischen 10 bis 20 Prozent des Eigenmietwerts. Nicht absetzbar sind Betriebskosten sowie Kosten der Lebenshaltung. Dazu zählen etwa Ausgaben für Heizenergie, Strom oder Wasser.

Energetische Massnahmen

Investitionen, die helfen, Energie zu sparen oder die Umwelt zu schützen, sind steuerlich häufig abzugs­fähig – auch wenn sie wertsteigernd sind. Dazu gehörten etwa die Kosten für eine Photovoltaik-Anlage auf dem Dach, eine Wärmepumpe oder die Isolierung der Fassade. Generell dürfen Steuerabzüge von ener­giesparenden und umweltschützenden Investitionen auf maximal drei Steuerjahre verteilt werden.

Prämien und Verwaltungskosten

Prämien für Sachversicherungen sind abziehbar. Dazu gehören etwa Brand-, Glasbruch- oder Gebäudehaftpflichtversicherung. Zudem können anfallende Verwaltungskosten durch Dritte und Einzahlungen in den Erneuerungsfonds abgezogen werden.

Unternutzung

Werden einzelne Zimmer dauernd und nachweislich nicht mehr genutzt, zum Beispiel weil die Kinder ausgezogen sind und die Eltern nun zu zweit im grossen Einfamilienhaus leben, kann ein Gesuch um Gewährung eines Unternutzungsabzugs gestellt werden. Wird dieser Antrag gutgeheissen, wird der zu versteuernde Eigenmietwert tiefer angesetzt. Nur Bund sowie einige Kantone gewähren diesen Unternutzungsabzug.

Schuldzinsen

In der Regel wird das Eigenheim zu einem grossen Teil durch die Aufnahme einer Hypothek bei einem Finanzinstitut finanziert. Die zu bezahlenden Hypothekarzinsen können vollumfänglich vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Zusätzliches Steueroptimierungspotenzial gibt es hier, wenn die Hypothek indirekt über die Säule 3a anstatt direkt amortisiert wird. Dadurch sind die Hypothekarzinsen weiterhin in voller Höhe abziehbar und werden nicht – wie im Falle einer direkten Amortisation – reduziert.

Roman Steiger, Broker/Owner RE/MAX Winterthur