Wohnimmobilienmarkt 2019
Die weiterhin gut konjunkturelle Lage als Nachfragetreiber und weiterhin tiefe Hypothekarzinsen bilden gute Rahmenbedingungen auf dem Immobilienmarkt. Zeit für eine nähere Betrachung.
Nachfragetreiber Konjunktur
Das Wirtschaftswachstum, dank diesem der Arbeitsmarkt mit breitem Beschäftigungsanstieg und daraus folgend eine positive Einkommensentwicklung der Haushalte sind auch auf dem Immobilienmarkt spürbar. Sie alle beleben die Nachfrage nach Wohneigentum und sichere Arbeitsplätze bilden natürlich eine weitere Voraussetzung für grosse finanzielle Entscheidungen wie den Kauf von Wohneigentum. Sinkende Arbeitslosenzahlen verstärken deshalb grundsätzlich die Zusatznachfrage nach Wohneigentum.
Wohneigentum günstiger als Miete
Zu den guten Rahmenbedingungen beitragen tut natürlich auch das anhaltend tiefe Hypothekarzinsniveau. Die Hypothekarzinskossten sind heute in der Regel einen Drittel bis maximal halb so hoch wie die Mietkosten. Wohneigentum bleibt deshalb im direkten Vergleich mit Mietwohnungen entsprechend attraktiv.
Für eine Vollkostenrechnung müssen aber natürlich weitere Aspekte berücksichtigt werden (Unterhalt, Eigenmietwertversteuerung, Opportunitätskosten ecc.). Gleichwohl: Kaufen schneidet auch bei der Vollkostenrechnung besser ab und Eigentümer sind typischerweise natürlich bereit, einen Aufpreis für die eigenen vier Wände zu bezahlen.
Eigentümer pendeln immer weiter
Die heutigen Finanzierungsregeln sind für junge Haushalte, Familien und Senioren problematisch. Gerade junge Haushalte hatten noch kaum Zeit, um Vermögen aufzubauen und erzielen in der Regel tiefere Einkommen. Mit zunehmendem Alter stehen zwar meist mehr Eigenmittel zur Verfügung, spätestens aber mit der Pensionierung sinkt das für die Tragbarkeitsrechnung so wichtige Einkommen markant.
In welchem Ausmass Haushalte von den Tragbarkeitsrichtlinien der Banken betroffen sind, hängt sehr stark vom Wohnort ab. Gemäss einer Studie der CS ist die kalkulatorische Tragbarkeit für eine neue 4,5-Zimmer-Eigentumswohnungen in 63 der 106 Schweizer Regionen für einen Haushalt mit Durchschnittseinkommen nicht mehr gegeben. Für den Erwerb müssen Haushalte demnach immer häufiger Kompromisse eingehen. Sie weichen also beispielsweise auf eine günstigere Region aus (die Preise sinken mit zunehmender Distanz zu den Grosszentren).
Der Zusammenhang zwischen Zentrumsdistanz und Immobilienpreisen zeigt sich deshalb auch im Pendlerverhalten. Soll der Wunsch nach den eigenen vier Wänden tatsächlich erfüllt werden, bleibt häufig keine andere Wahl, als die Inkaufnahme eines längeren Pendelweges.
Eigentumsquote sinkt
Die seit Jahren sinkende Bautätigkeit bei Wohneigentum ist vor allem durch die gestiegenen Finanzierungshürden bedingt. Die Baubewilligungen deuten dabei nicht auf eine Trendwende im 2019 hin. Ein Minus von über 9 % bei den Eigentumswohnungen und ein solches von über 15 % bei den Einfamilienhäusern zeigt ein klares Bild. Dieser Rückgang ist vor allem durch die hohen Bodenpreise bedingt, infolge derer das Haus an vielen Orten durch Wohnungen verdrängt wird.
Ausserdem ist die Planung und Ausführung von Mietwohnungsüberbauungen in Anbetracht der grossen Nachfrage von Anlegern klar risikoärmer und erst noch speditiver in der Abwicklung, als der Verkauf von Eigentumswohnungen.
Da bei der rückläufigen Erstellung von Wohneigentum keine Trendwende festzustellen ist, dürfte die Eigentumsquote (heute rund 39 %) in den kommenden Jahren weiter abnehmen.
Nicht abnehmen aber wird wie gesehen der Verkehr. Auch das eine Herausforderung der Zukunft also!
Robert Steiger, Inhaber