Wohnrecht und Nutzniessung

Die Übergabe einer Immobilie zu Lebzeiten ist ein bedeutender Schritt. Viele Eigentümerinnen und Eigentümer möchten ihr Eigenheim schon vor dem Erbfall an Nachkommen übertragen und trotzdem darin wohnen oder vom Ertrag profitieren. Zwei bewährte Instrumente dafür sind das Wohnrecht und die Nutzniessung. Beide sind im Schweizerischen Zivilgesetzbuch ZGB als Personaldienstbarkeiten geregelt. Sie ermöglichen, Besitz und Nutzung voneinander zu trennen und bieten Gestaltungsspielraum für individuelle Lösungen.

Gemeinsame Grundlagen

Sowohl das Wohnrecht als auch die Nutzniessung können im Grundbuch eingetragen werden und bleiben damit auch bei einem Eigentümerwechsel bestehen. Sie können unentgeltlich oder gegen eine Entschädigung eingeräumt werden. Häufig geschieht dies im Rahmen einer vorweggenommenen Erbregelung, etwa wenn Eltern die Liegenschaft an Kinder übertragen, sich aber weiterhin ein Nutzungsrecht sichern. Beide Rechte sind nicht vererblich, das heisst, sie erlöschen spätestens mit dem Tod der berechtigten Person.

Unterschiede in Umfang und Verantwortung

Das Wohnrecht gewährt das Recht, eine Liegenschaft oder Teile davon selbst zu bewohnen. Es ist höchstpersönlich, also nicht übertragbar. Die Wohnberechtigte oder der Wohnberechtigte darf die Räume selbst nutzen, sie jedoch nicht vermieten oder Dritten überlassen. Sie oder er trägt die laufenden Nebenkosten und den gewöhnlichen Unterhalt. Werden grössere Reparaturen nötig, liegt die Verantwortung dafür bei der Eigentümerschaft.

Die Nutzniessung geht deutlich weiter. Sie umfasst das Recht auf Besitz, Gebrauch und Ertrag. Die Nutzniesserin oder der Nutzniesser darf die Immobilie selbst bewohnen oder vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Im Gegenzug trägt sie oder er sämtliche Lasten, einschliesslich Unterhalt, Hypothekarzinsen, Versicherungen und Gebühren. Auch juristische Personen können eine Nutzniessung erhalten, was sie im Unterschied zum Wohnrecht vielseitiger macht. Selbst wenn die nutzniessende Person auszieht, bleibt ihr Recht bestehen. Erlöschen kann die Nutzniessung erst durch Verzicht, Ablauf einer vereinbarten Dauer oder den Tod der berechtigten Person.

Rechtliche Gestaltung und Flexibilität

Beide Rechte können nicht nur unter Lebenden, sondern auch von Todes wegen, im Rahmen einer Erbteilung oder testamentarisch begründet werden. Das bietet grosse Flexibilität bei der Nachlassplanung. Die gesetzliche Regelung der Kostentragung ist weitgehend dispositiv, das heisst, sie kann vertraglich angepasst werden. So können Eigentümerinnen und Eigentümer beispielsweise vereinbaren, dass die Wohnberechtigte auch bestimmte Kosten oder Hypothekarzinsen übernimmt, falls dies der Situation besser entspricht.

Auswirkungen auf Marktwert

Sowohl Wohnrecht als auch Nutzniessung beeinflussen den Marktwert einer Immobilie erheblich, da sie die freie Nutzung einschränken. Ein Käufer oder eine Käuferin kann die Liegenschaft erst nach Erlöschen des Rechts vollständig übernehmen. Stirbt die nutzniessende Person, erlischt die Dienstbarkeit automatisch. Die Immobilie wird dadurch wieder frei verfügbar und ihr Marktwert steigt entsprechend, weil keine Nutzungseinschränkung mehr besteht.

Bei der Übertragung zu Lebzeiten wird der Wert eines eingeräumten Wohn- oder Nutzniessungsrechts oft vom Übernahmepreis abgezogen. Dadurch kann sich der steuerlich relevante oder erbrechtliche Wert verändern. Eine fachkundige Bewertung ist deshalb in jedem Fall empfehlenswert.

Individuelle Entscheidung statt Standardlösung

Ob eine Nutzniessung oder ein Wohnrecht die richtige Lösung ist, hängt stark von den persönlichen Zielen, familiären Verhältnissen und finanziellen Überlegungen ab. Beide Modelle bieten Vorteile, bergen aber auch Verpflichtungen. Wer langfristig plant, sollte die Optionen gemeinsam mit Fachleuten prüfen und rechtlich sauber festhalten, um spätere Missverständnisse oder finanzielle Nachteile zu vermeiden. Unser Team begleitet Sie gerne bei der Analyse Ihrer Situation, bei der Bewertung möglicher Lösungen und bei der Erstellung einer passenden Regelung.